Von der Kündigung zur Räumungs- und Zahlungsklage - rechtssicher vorgehen und dabei Kosten sparen

Die Kündigung eines Mietverhältnisses und erforderlichenfalls die anschließende Klage auf Räumung der Mietwohnung (ggf. verbunden mit einem Klageantrag zur Verurteilung auf Zahlung der säumigen Miete) stellen die Ultima Ratio im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter dar. Eine solche Vorgehensweise lässt sich jedoch manchmal nicht vermeiden. Dann ist es umso wichtiger, rechtssicher vorzugehen, um in einem anschließenden Klageverfahren nicht zu unterliegen.

Dabei wird von den meisten Wohnungsunternehmen die (fristlose) Kündigung des Mietverhältnisses/Nutzungsverhältnisses zunächst noch ohne anwaltliche Hilfe vorgenommen, um Kosten einzusparen. Bereits bei dieser ersten (noch vorgerichtlichen) Weggabelung, der Kündigung, können jedoch Fehler diverser Art und Weise geschehen, die den Erfolg der Maßnahme, nämlich ein Urteil auf Räumung, gefährden können. Daher ist es für jeden Mitarbeiter der Vermietungsabteilung wichtig, sich damit zu befassen, wie eine Kündigung rechtssicher abgefasst und an die Mieter zugestellt wird. Das betrifft Fälle des Zahlungsverzugs genauso wie aber auch die etwas schwierigeren Fälle, bei denen einem Mieter zum Beispiel wegen ständiger Störung des Hausfriedens gekündigt werden soll oder aber Fälle, bei denen der Mieter die Miete zwar grundsätzlich zahlt, die Zahlungen jedoch fortlaufend unpünktlich erfolgen. Hier ist es wichtig, den Mieter noch vor dem Ausspruch der Kündigung qualifiziert abzumahnen für sein vertragswidriges Verhalten.

Wenn im ersten Schritt die Kündigung rechtssicher abgefasst und an den Mieter zugestellt worden ist, der Mieter die Wohnung jedoch nicht räumt, ist anschließend im zweiten Schritt ein Klageverfahren auf Räumung unumgänglich. In diesen Fällen geben viele Wohnungsunternehmen die Sache an Rechtsanwaltskanzleien ab. Das ist grundsätzlich sinnvoll und richtig. Die hierfür entstehenden Rechtsanwaltskosten sind am Ende vom Mieter zu tragen, insofern der Vermieter obsiegt. Allerdings gibt es auch Fälle, bei denen die Rechtslage eigentlich relativ einfach ist (z. B. hoher Zahlungsverzug des Mieters und fristlose Kündigung sowie dann anschließend Erhebung der Räumungsklage) und der Vermieter weiter entstehende Rechtsanwaltskosten gerne vermeiden möchte, weil vom Mieter nichts zu holen ist und daher selbst ein Titel (ein vollstreckbares Urteil auf Zahlung) keinen praktischen Nutzwert für den Vermieter in Bezug auf ausstehende Zahlungen hat. Auch in unseren Mitgliedsunternehmen gibt es Mitarbeiter, die in solchen Fällen nicht nur das Kündigungsschreiben abfassen, sondern sogar vor Gericht für ihr Wohnungsunternehmen (bevollmächtigt) auftreten. Vor dem Amtsgericht ist das möglich, weil dort (anders als vor dem Landgericht) kein Anwaltszwang besteht.

Hierfür ist aber selbst bei einfacher Sach- und Rechtslage ein prozessuales Grundwissen unerlässlich, um die Klageschrift und weitere Schriftsätze geübt abzufassen und auch zu wissen, wie auf Hinweise des Gerichts und insgesamt in der mündlichen Verhandlung vor Gericht zu reagieren ist.

• Abmahnung wegen fortlaufend unpünktlicher Mietzahlung, Störung des Hausfriedens, unerlaubter Tierhaltung, nicht genehmigter Untervermietung
• Fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs, fortlaufend unpünktlicher Mietzahlung, Störung des Hausfriedens und weiteren Vorfällen
• Rechtssichere Zustellung des Kündigungsschreibens
• Erstellung einer Klageschrift auf Verurteilung zur Räumung der Wohnung
• Erstellung einer kombinierten Klageschrift auf Verurteilung zur Räumung der Wohnung nebst Klageantrag auf Zahlung
• Aktuelle Rechtsprechung zu diesen Themenfeldern
• Verhalten vor Gericht und Vorbereitung sowie Durchführung der mündlichen Verhandlung, Reaktion auf gerichtliche Hinweise